HORECA ET FAIT DU PRINCE DANS LE CADRE DU CORONAVIRUS : QUESTIONS ET REPONSES

F Le coronavirus est-il un cas de force majeure dans les relations contractuelles ?

Oui, mais dans la grande majorité des cas, les obligations ne seront que suspendues tant que durera l’interdiction d’ouvrir.

Suivant la doctrine et la jurisprudence, la force majeure peut être définie comme un événement à caractère insurmontable et, selon certains, imprévisible, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations ou de se conformer aux normes exclusives de faute, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui (P. Van Ommeslaghe, Les obligations, t. II, vol. 2, coll. De Page, n^o 966 ; J.-F. Germain et Y. Ninane, « Force majeure et imprévision en matière contractuelle », in Droit des obligations, Limal, Anthemis 2011, p. 82 ; Cass., 8 septembre 2017, J.L.M.B., 2018, p. 521).

L’ordre de fermeture des restaurants, cafés et discothèques émanant des autorités constitue un cas particulier de force majeure où l’impossibilité de s’exécuter résulte du « fait du Prince ». Encore faut-il que les différentes conditions précitées soient réunies et, forcément, que l’interdiction ne préexiste pas au contrat. Si le caractère insurmontable de l’événement doit s’apprécier de manière raisonnable, en revanche, le seul fait que l’exécution des obligations soit devenue plus difficile ou plus onéreuse en raison de l’événement ne suffit pas à en être libéré.

En principe, la force majeure ne sera que temporaire : elle ne rendra l’exécution des obligations impossible que durant cette période d’interdiction d’ouvrir le commerce objet de la réquisition d’ordre public. Dans certaines hypothèses, il se pourrait que le contrat n’ait plus d’utilité d’être exécuté après la mainlevée de l’interdiction. Cela ne devrait pas concerner de nombreux baux, mais pourrait plus facilement donner lieu à application dans le cadre de l’organisation d’un événement par exemple. Ainsi, il convient d’examiner en fonction du contrat si, lorsque l’événement constitutif de force majeure a pris fin, le contrat peut à nouveau être exécuté. Dans l’affirmative, les obligations impactées par ce cas de force majeure seront suspendues le temps que durera l’interdiction imposée par les autorités. Dans la négative, il pourra être mis fin de plein droit et sans dommages et intérêts au contrat. Enfin, il n’est pas impossible que certains contrats précisent la notion de force majeure, la matière étant supplétive et il conviendrait d’y être attentif. Ou encore que certains contrats prévoient une clause d’imprévision obligeant les parties à renégocier le contrat pour en poursuivre l’exécution en cas de bouleversement de l’économie des conventions.

F Le locataire peut-il résilier anticipativement son bail commercial sans indemnités pour cause de force majeure liée au fait du Prince ou à l’épidémie ?

En principe, non, mais….

Une résiliation anticipée de commun accord entre toutes les parties et dans les formes prescrites par la loi est toujours possible.

Normalement, le bail commercial prend fin à l’échéance de son terme ou, s’il a été renouvelé, à l’expiration du troisième renouvellement. La force majeure ne constituerait une cause de cessation du bail que si l’impossibilité pour le bailleur d’exécuter son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux est absolue. Or, en l’espèce, l’interdiction de poursuivre l’exécution du bail n’est que temporaire. A priori, le preneur ne pourrait donc pas en exciper pour mettre fin à son bail commercial, sauf par exemple, s’il devait arriver à échéance dans un futur proche.

Cependant, en matière locative, le recours à la force majeure a déjà été acceptée alors qu’elle n’est pas absolue mais parce qu’elle résulte d’un changement de circonstances à ce point radical que l’exécution pousserait le débiteur à la ruine (Civ. Bruxelles, 14 nov. 1969, J.T., 1970, p. 86).

 F Le locataire peut-il suspendre le paiement de ses loyers pour cause de force majeure ?

Oui, mais cela sera soumis à l’appréciation souveraine du juge en cas de désaccord.

Un cas de force majeure empêchant une partie de s’exécuter (en l’espèce, le bailleur qui ne peut plus garantir la jouissance paisible des lieux du fait d’un tiers, à savoir, les autorités publiques) a un effet libératoire pour le débiteur dont l’obligation est éteinte. En application de la théorie des risques, on considère que corrélativement, l’autre partie se trouve également libérée de ses propres obligations (en l’espèce, l’obligation corrélative de payer le loyer). Néanmoins, seule une impossibilité temporaire pourrait être admise. Le bailleur n’est plus en mesure de garantir la jouissance paisible des lieux loués tant que dure l’interdiction et le locataire serait libéré de payer son loyer jusqu’à ce que les autorités ordonnent la mainlevée de l’interdiction source de l’impossibilité. D’autre part, la demande de paiement d’un loyer dans le chef du bailleur dans le contexte d’interdiction que traverse le secteur Horeca pourrait être considérée comme constitutive d’un abus de droit.

Enfin, il est recommandé au débiteur de préalablement informer le créancier de son intention de suspendre l’exécution de son obligation.

 F Le locataire peut-il demander au juge de réduire son loyer ?

Il n’existe pas de théorie générale de l’imprévision (Cass., 19 mai 1921, Pas., 1921, I, p. 380). Mais il existe des règles spécifiques dérogatoires qui permettent la révision de certains contrats. Ainsi, en matière de baux, le législateur a permis au juge de réviser le loyer à l’expiration de chaque triennat dans certains cas, sans cependant que les conditions spécifiques de l’imprévision soient remplies mais en prenant en considération la modification des circonstances économiques. Cette disposition ne trouverait a priori pas à s’appliquer à la crise temporaire du coronavirus.

 F Le locataire peut-il adapter les lieux à une autre activité aux frais du bailleur ?

Non, mais bon à savoir pour l’avenir…

Premièrement, il faudrait que le bail autorise une affectation commerciale sans autre précision d’une affectation déterminée pour pouvoir transformer un restaurant ou un bar en un commerce alimentaire par exemple. A défaut, le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire sur le changement d’affectation.

Deuxièmement, si le bail ou le bailleur permettent le changement d’affectation, le locataire qui souhaiterait transformer son restaurant dont la fermeture a été provisoirement imposée par les autorités, en un commerce de détail pour reprendre notre exemple, il devra supporter lui-même ces frais d’adaptation des lieux. La jurisprudence considère, par exemple dans le cadre de nouvelles normes imposées pour l’exercice d’une activité, que l’économie du contrat intervenu entre parties s’oppose à ce que le bailleur puisse être tenu d’effectuer des transformations aussi fondamentales du bien loué entraînant pour lui des dépenses hors de proportion avec le taux du loyer convenu (Civ. Bruxelles, 15 févr. 1973, J.T., p. 258).

Cependant, rien n’empêche d’insérer dans les nouveaux baux une clause qui règle cette question de la prise en charge des travaux d’adaptation en cas du fait du prince, cette matière de la charge des travaux d’aménagement n’étant ni impérative, ni d’ordre public. Les parties sont libres de s’accorder sur ce point.

 F Le restaurateur peut-il demander paiement d’un événement commandé mais annulé par le client avant l’interdiction d’ouverture décidée par les autorités ?

Oui.
Le client qui annule un événement commandé et prévu avant la mise en œuvre des mesures covid-19, par simple précaution, ne peut pas invoquer la force majeure. Il devra alors se conformer aux conditions générales de l’organisateur qui lui sont, le cas échéant, opposables et qui régirait les annulations. Mais vu la particularité de cette crise, il n’est pas impossible qu’en cas de saisine du juge, celui-ci tente d’équilibrer les rapports en faisant application du principe d’exécution de bonne foi des conventions. Il dispose en effet de nombreux outils et peut notamment réduire les pénalités et accorder des facilités de paiement.